Viele investieren schon in frühen Jahren in Immobilien, wenn es darum geht, das Vermögen für seine Erben zu sichern. Und das hat nicht nur den emotionalen Grund, für seine Kinder ein Dach über dem Kopf zu hinterlassen: Beim einem Immobilienerbe profitieren die Hinterbliebenen nämlich von deutlich höheren steuerlichen Freibeträgen als wenn sie das Kapital lediglich in Geldform erben würden. Aber: Man muss sich aufgrund von Sperrfristen frühzeitig dafür entscheiden.

Um zu wissen, mit welchem Wert man überhaupt planen kann, sollte der Zeitwert der Erbimmobilie ermittelt werden. Dazu werden Daten über die Immobilie, ihr Zustand, Lage, Vermietbarkeit und Marktsituation und -entwicklung ausgewertet und auf dieser Basis eine Prognose für einen Verkaufspreis erstellt. Mit dieser Information an der Hand lassen sich nun die weiteren Schritte planen: Lohnt sich ein  Verkauf oder vermiete ich besser weiter? Eine weitere Frage, die ein Immobilienspezialist am besten beantworten kann: Ist es nicht vielleicht sinnvoller, die bestehende Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös eine (modernere) Immobilie zu erwerben?

In vielen Fällen befindet sich die Erbimmobilie schon über Jahrzehnte im Familienbesitz und nur die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen wurden umgesetzt. Wollen Sie die Immobilie als Investment zur Weitervermietung einsetzen, sollte geprüft werden, ob sich die Immobilie zum Vermieten oder zum Verkauf eignet. Dazu zählt nicht nur die Frage, ob sie allen baurechtlichen Anforderungen entspricht, sondern auch, ob sie den modernen Ansprüchen möglicher Mieter oder Käufer gerecht werden kann.

Dennoch: Nur weil eine Immobilie etwas älter ist, heißt das nicht, dass sie sich automatisch in einem schlechten Zustand befinden muss oder gar schlecht vermietbar bzw. verkaufbar ist.

Ob sich eine Sanierung/Modernisierung der Erbimmobilie lohnt, lässt sich am besten von einem Spezialisten beurteilen. Er kann Sie auf Basis einer Berwertung beraten und, wenn es Sinn macht, mögliche Modernisierungsmaßnahmen vorschlagen. In einigen Fällen kann sich jedoch auch herausstellen, dass es lohnenswerter ist, sich von der Immobilie zu trennen.

Alles was dazu dient, dass die Einnahmen durch ein Immobilieninvestment nachhaltig gesichert werden können, darunter Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Ausbau, werden vom Gesetzgeber steuerlich berücksichtigt. Auch der Zinsaufwand einer vermieteten Immobilie kann steuerlich auf die Einnahmen angerechnet werden – der Gesetzgeber gibt hier einige Möglichkeiten und Hilfen. Bevor man sich also entscheidet, ob man in die Immobilie investieren möchte, sollte in jedem Fall ein in Immobilien erfahrener Steuerberater hinzugezogen werden, der Kniffe und Fallstricke kennt.

Stellt sich heraus, dass sich eine Modernisierung oder Instandsetzung der Immobilie nicht lohnt, kann der Vermögenswert in eine andere Immobilie umgeschichtet werden – ein so genannter Immobilientausch. Hier wird eine Bestandsimmobilie gegen eine Immobilie eingetauscht, die besser in Ihre Finanzplanung passt. Der Wert der bestehenden Immobilie fließt dann in den Kaufpreis der neuen ein oder kann sie sogar ganz allein finanzieren. Nicht nur in solchen Fällen kann die Umwandlung einer Immobilie in monetäres Kapital sinnvoll sein. Auch im Erbstreit stellt dies eine Lösung dar, die für alle Seiten oft als zufriedenstellend empfunden wird

Wenn man nicht der Alleinerbe ist, sondern sich in einer so genannten Erbengemeinschaft befindet, kann es eine sinnvolle Lösung sein, den Immobilienwert in einen reinen Geldwert umzuwandeln. Meistens befinden sich die Hinterbliebenen in einer solchen emotionalen Ausnahmesituation, dass Streit um den Erbnachlass vorprogrammiert ist. Nicht selten kann dann keine Einigung erzielt werden, wer aus der Erbengemeinschaft die Immobilie bekommen soll – und man entscheidet sich dafür, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös unter den Erben aufzuteilen. Nichts lässt sich schließlich genauer und gerechter verteilen als Zahlenwerte. Denn in einer Erbengemeinschaft muss das geerbte Vermögen zwingend aufgeteilt werden, auch wenn es um eine Immobilie geht. Grund dafür ist, dass es gesetzliche Pflichtanteile gibt – Partner erben immer 50 %, Kinder immer je 25 % – die selbst vom letzten Willen unangetastet bleiben. Diese Gesetzesregelung soll sicherstellen, dass die dem Verstorbenen am nächsten stehenden Personen in jedem Fall finanziell abgesichert werden.